얼마 전 동생이 이사하려고 가계약한 오피스텔에 약간의 문제가 있었습니다. 이미 계약금을 지불한 상태였는데 해당 오피스텔은 확정일자를 받을 수 없다고 계약서에 명시되어있었기 때문입니다. 오피스텔의 경우 집주인의 세금 문제때문에 세입자가 확정일자 받는 것을 꺼리는 경우가 많다고 합니다. 그래서 어쩔수없이 확정일자를 받는 대신 전세권설정을 해야하는 상황이 되었습니다. 물론 '확정일자나 전세권 설정하지않고 산다고 큰 일 있겠어?'라고 생각하는 사람도 있겠지만, 확률이 낮은 일도 나에게 생겼을땐 100%인 법이니까요.
TIP. '확정일자'와 '전세권설정' 어떤 차이가 있을까요?
'전세권설정'과 '확정일자'는 경매 상황이 발생했을 때 효력의 차이가 조금 있지만 제때 제대로 해두기만 한다면 크게 다르지 않은 것 같습니다. 하지만 경매 상황을 '대비하기 위한 목적'이라는 것만 놓고 보았을때 '전세권설정'의 최대 단점은 바로 '비용'입니다. 확정일자의 경우 전세금이 얼마든 상관없이 600원의 수수료만 들지만, 전세권설정의 경우 전세금 1억을 기준으로 약 25만원의 비용이 발생합니다. 게다가 만약 해당 업무를 법무사에게 위임하게 되면 추가로 약 20만원의 보수가 발생합니다. 대략 50만원 가까운 비용이 깨지게 되는거죠.
그래서 동생과 저는 전세권설정에 대해 조금 찾아본 후 등기를 셀프로 진행하기로 하였습니다. 지금부터 제가 실제 경험한 것을 바탕으로 어떤 서류가 필요한지, 어떤 절차를 걸쳐서 전세권설정을 할 수 있는지 알려드리도록 하겠습니다.
전세권설정을 위한 준비물
▷ 집주인이 준비할 것들 : 계약일에 필요하니 미리 요청
- 신분증
- 인감도장
- 인감증명서 1부
- 주민등록초본 1부 (주소변동사항 포함, 등기부등본의 주소와 초본의 현주소가 동일한지 체크)
- 등기필증(부동산 일렬번호 및 비밀번호 확인을 위해 필요)
▷ 세입자가 준비할 것들
- 신분증
- 도장(막도장도 가능)
- 주민등록초본 1부
- 전세권설정 등기신청서 1부
- 전세권설정 계약서 2부
- 위임장 1부
- 임대차계약서(계약일에 부동산에서 수령)
여기서 복잡하고 중요한 서류가 '전세권설정 등기신청서', '전세권설정 계약서', '위임장'입니다. 전세권 설정을 하면서 처음 보게되는 서류들이라 어렵게 느껴질 수 있지만 인터넷 등기소 사이트에서 다운로드 가능하며, 자세한 기재방법도 나와 있으니 참고해서 천천히 작성하시면 됩니다.
✏️ 사이트 접속 후 '자료센터 > 등기신청양식 > 부동산등기 > 검색'을 통해 3가지 서류를 다운 받을 수 있습니다. 단독주택의 경우 일반 문서, 아파트 혹은 오피스텔은 '구분건물'이라고 되어있는 문서를 다운로드 받으시면 됩니다.
계약일 전 중요서류 미리 작성해두기
앞에서 말한 3가지 서류는 사전에 작성해 두었다가 계약일에 집주인을 만나 도장만 찍는 것이 편하기 때문에 미리 준비해 놓으시는 걸 추천드립니다.
▷ 전세권설정 계약서 2부
: 집주인과 세입자가 전세권 설정에 동의한다는 계약서입니다. 총 2부를 작성해서 각 1부씩 보관합니다. 계약일에 만나서 본인 확인란에 도장을 찍고, 간인과 계인을 꼭 해주어야 합니다. ① 계약서의 앞장을 반 접어서 뒷장과 겹쳐 간인해주고, ② 계약서 2부를 나란히 두고 각 장마다 계인을 해줍니다.
▷ 전세권설정 등기신청서 1부
: 전세권설정 등기를 위한 모든 사항을 적은 서류입니다. 조금 복잡하지만 안내문을 따라 천천히 작성하면 됩니다. 이 서류 역시 집주인과 만나 본인 확인란에 도장을 찍고, 서류의 앞장을 반 접어 뒷장과 겹친 후 간인해줍니다.
▷ 위임장 1부
: 만약 집주인과 등기소를 동행한다면 필요없는 서류입니다. 하지만 그럴 경우는 거의 없기때문에 집주인의 위임장을 받아야 합니다. 이 또한 미리 작성해두었다가 집주인의 인감도장을 찍어줍니다.
전세권설정 셀프등기 해보기
그럼 지금부터는 제가 실제로 전세권설정 셀프등기를 해본 경험을 순서대로 작성해보겠습니다. 참고로 지역은 인천광역시였고, 등기소가 아닌 인천등기국에 서류를 제출했습니다. 시/군/구청, 등기소 모두 전세권 설정을 할 건물의 관할 기관을 찾아가시면 됩니다.
1. 부동산 방문 : 전세계약서 작성
집주인, 공인중개사와 약속을 잡고 부동산을 방문했다면, 이곳에서 해야할 일은 다음과 같습니다.
1) 집주인의 신분증을 확인한 후 '임대차계약서'에 도장을 찍고 1부씩 나눠갔습니다.
2) 전세권설정 등기신청서, 전세권설정 계약서, 위임장에 집주인의 인감도장을 받습니다.
3) 전세권설정 등기신청서와 전세권설정 계약서는 각각 간인과 계인을 합니다.
4) 집주인의 인감증명서와 주민등록초본을 전달받습니다.
5) 부동산에 등기부등본을 요청해서 '부동산 고유번호'를 '전세권설정 등기신청서'에 옮겨 적습니다.
6) 집주인이 챙겨온 등기필증의 첫장을 보면 보안스티커가 있는데, 그것을 제거하면 '일렬번호'와 '비밀번호'가 나옵니다. 역시 '전세권설정 등기신청서'에 '일렬번호'와 '비밀번호 중 1개'를 옮겨적습니다. (등기필증 원본은 다시 집주인에게 돌려줍니다.)
※ 이 단계에서 완료된 준비물 : 집주인 위임장 1부, 집주인 인감증명서 1부, 집주인과 세입자의 주민등록초본 각 1부, 세입자 신분증, 전세권설정 계약서 1부, 임대차계약서 1부
※ 미완성 서류 : 전세권설정 등기신청서 1부(세금과 수수료 관련 부분 추가 기입해야 합니다.)
2. 구청 방문 : 세금 납부
세금 납부를 위해 관할 시/군/구청을 찾아가야 하는데 '구'가 있는 대도시는 시청에서 해당 업무를 처리하지 않는다고 하니 꼭 관할구청을 방문해야 합니다. 꼭 방문을 하지 않고도 위텍스 사이트(http://wetax.go.kr)에서 사전 납부도 가능하다고 하니 참고하세요.
구청 세무과에 가서 '전세권 설정 관련 세금 납부하려 왔다'고 하면 임대차계약서를 확인한 후 '등록면허세'와 '지방교육세' 고지서를 줍니다. 등록세는 전세금의 0.2%, 교육세는 전세금의 0.04%로 총 24만원 정도였습니다. 카드 납부는 옆창구에서 가능했고, 현금은 은행을 가라고 했던거 같은데 기억이 정확하지 않으니 담당자에게 문의후 납부하시면 됩니다. 세금을 납부하고 나면 영수증을 따로 챙기고, '전세권설정 등기신청서'에 납부한 금액을 적어줍니다.
3. 등기소 방문 : 모든 서류 제출
이제 등기소에 서류만 제출하면 모든 단계가 끝납니다. 등기소(혹은 등기국)에 방문하면 일단 '등기신청 수수료'를 납부해야하는데 부동산 1건당 15,000원입니다. 자동으로 납부할 수 있는 기계가 있으니 사용하셔도 되고, 사전에 인터넷등기소 사이트에서 납부하신 후 영수증을 출력해 오셔도 됩니다. 수수료 납부가 끝났으면 영수증은 따로 챙겨두시고 '전세권설정 등기신청서'에 '납부금액'과 '납부번호'를 적어줍니다. 이제 사전 준비는 전부 끝났습니다. 모든 서류를 챙겨서 '민원실' 혹은 '민원창구'에 가져가면 담당직원이 서류를 검토한 후 부족한 부분이 있다면 보강하라고 안내해주고, 문제가 없을 경우 그냥 제출하면 됩니다.
※ 등기소에 제출할 최종 서류 LIST
1. 전세권설정 등기신청서
2. 전세권설정 계약서
3. 집주인 위임장
4. 집주인 인감증명서
5. 집주인과 세입자 주민등록초본
6. 등기신청 수수료 영수증
7. 등록면허세 납부 확인서
모든 절차가 마무리 되었습니다. 기간은 1주일 정도 걸리고 연락을 준다고 했지만 따로 연락이 오지는 않았습니다. 전화해보니 보관중이라고 하길래 약 보름 후 등기국을 재방문하여 전세권설정 등기를 수령했습니다.
지금까지 '전세권설정 셀프등기하는 법'에 대해 알아보았습니다. 혹시 궁금한 부분이나 잘못된 내용이 있다면 댓글로 남겨주세요^^
