나는 리츠 투자를 좋아한다. 그래서 여러 리츠에 투자도 하고 리포트도 관심있게 보는데 삼성증권에서 꽤 자주 리츠 관련 리포트를 발행한다. 최근에는 KB금융그룹이 상장하는 'KB스타리츠'에 관한 내용이 종종 올라왔는데 그 외에도 올해 상장 예정인 리츠들에 관한 내용이 있어서 포스팅해보려고 한다.
+) 현재 KB스타리츠, 한화리츠(가칭)이 공모절차 진행 중
전부 다 금융그룹이 운용하는 리츠다. 리포트에 따르면 "대형 금융그룹들은 보유 부동산의 유동화와 자금 마련도 중요하지만, 극심한 디지털 경쟁 속에서 기존 금융고객들을 유지하기 위한 가장 좋은 방법은 우량한 금융상품을 공급해야 한다는 점에 주목했으며 그 차원에서 상장리츠를 설립, 확장할 계획'이라고 한다.
KB스타리츠
► 리츠 개요
- 자산관리회사 : KB자산운용
- 투자 대상 : 유럽소재 오피스 2건(벨기에 갤럭시 타워, 영국 삼성 유럽 HQ)
- 예상수익률 : 약 7.76%
- 회계기간 : 결산일 매 1월, 7월말
► 공모 개요
- 공모주식수 : 30,700,000주
- 공모 예정가 : 주당 5,000원
- 총 공모예정금액 : 1,535억원
- 대표주관사 : KB증권
► 공모일정
| 수요예측일 | 9월 6일 ~ 7일 |
| 청약 예정일 | 9월 15일(목) ~ 16일(금) |
| 납입 예정일 | 9월 20일 |
| 상장 예정일 | 10월 6일(목) |
► 투자 구조도
► 배당수익률
: 반기배당을 실시하며, 연환산 7.76%의 배당수익률 예상
► 투자 자산
1) 벨기에 갤럭시 타워
: 갤럭시타워는 벨기에 브뤼셀 오프스 권역인 North District에 위치한 오피스빌딩이며, 인근에는 벨기에 행정부처, 출입국사무소, 세계무역기구 등이 인접해 있음. 대중교통 접근성이 좋고, 차로 20분거리에 브뤼셀 공항 위치.
- 지하 4층, 지상 27층 오피스 2개동 / 지하 4층, 지상 5층 오피스 1개동
- 대지면적 : 11,996㎡(3,639평) / 임대면적 121,803㎡(36,845평)
- 주요 임차인 : 벨기에 재무부(임차인 자본으로 리모델링 예정)
- 임대율 : 100%
2) 영국 삼성 유럽 HQ
: 런던 처트시에 위치한 오피스빌딩으로 삼성전자가 20년 장기 임차하여 안정적인 수익을 창출하는 중
- 지상 3층 오피스
- 대지면적 26,790㎡(8,104평), 임대면적 9,317㎡(2,828평)
- 주요 임차인 : 삼성전자 단독 임차
► 금리인상 리스크
* 낮은 고정 금리로 장기 부채조달 완료
* 벨기에 갤럭시 타워는 직전연도 12월 'Health Index'에 연동하여 임대료 인상이 가능하므로 이자비용 상승 부담 완화
* 삼성유렵HQ는 매 5년 RPI누적 상분을 반영하여 임대료 인상이 가능하므로 이자비용 상승 부담 완화
* 우량 Credit를 활용한 회사채 발생(아직 신용평가 진행X)
* 인플레이션으로 인한 자산가치 상승
일단 투자자산의 임차인들도 탄탄해보이고, 배당수익률도 괜찮아서 관심이 간다. 대출도 낮은 금리로 장기 대출이 있는 상태라 당장 금리인상의 영향도 안 받을 것 같고, 회사 신용도도 나쁘게 나올것 같지않아서 회사채 발행도 수월할 것 같다. 물론 이건 모두 회사측에서 얘기하는 긍정적인 부분이기때문에 여러가지 리스크는 항상 존재할테니 감안해야겠지만 나쁘지않기때문에 간만에 청약해보려고 한다.
